近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素(sù)的(de)综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通(tōng)过基金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际获(huò)得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募R辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话EITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因(yīn)素之辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)波(bō)动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获(huò)得公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pè辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话i)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前提是本金(jīn)之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度(dù)逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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