5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机(jī)会(huì)的(de)。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也(yě)出(chū)现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其(qí)是(shì)央企占据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑在于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集(jí)中度提升的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房企不(bù)怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁