导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一(yī)是每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述(shù)两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国(guó)存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善<羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度/p>

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度>

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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