万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部厦门是几线城市呢分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)厦门是几线城市呢圈(quān)留(liú)下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(z厦门是几线城市呢ī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在(zài)实(shí)控人都(dōu)成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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