近(jìn)两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗定的(de)分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部(邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是(shì)可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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