文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的(de)见解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地(dì)的(de)商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市(shì)值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地(dì)产大(dà)开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合(hé)格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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