万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被(bèi)中国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的(de)故(gù)事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向法院提(tí)出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权(quán)的，人民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元(yuám6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸n)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试(shì)过(guò)多元化(huà)业(yè)务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的(de)估(gū)值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的(de)经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lm6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸ì)，中(zhōng)赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿(yì)的(de)北(běi)京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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