导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大美国管得了比尔盖茨吗分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　美国管得了比尔盖茨吗g alt="中国户(hù)均几套(tào)房？| 民生(shēng)·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161807615.png">

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查(chá)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异(yì)也(yě)将越发(fā)扩大(dà)。

美国管得了比尔盖茨吗　　

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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