万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们(men)的(de)姿势都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单(dān)切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京(jīng切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的(de)，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知(zhī)名(míng)房(fáng)企手(shǒu)中，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时(shí)有名(míng)的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？<切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸/strong>

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权(quán)人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？