文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？国(guó)香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或(huò)者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随(suí)着监管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了(le)开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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