饱受争议(yì)的(de)二手房交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市(shì)场监(jiān)管总局(jú)联合发(fā)布了(le)关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房(fáng)源客源(yuán)优势(shì)收(shōu)取(qǔ)过(guò)高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计(jì)蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的(de)《关于房地产中介服(fú)务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行(xíng)的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地产中介(jiè)服(fú)务等(děng)57个政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费多少由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取(qǔ)过(guò)程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的(de)中(zhōng)介(jiè)费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费标蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出(chū)具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市(shì)场(chǎng)监(jiān)管等部(bù)门(mén)采取约谈等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门依(yī)法查处不按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机(jī)构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了裁(cái)兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业(yè)的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本(běn)应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手房交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介(jiè)费，这部(bù)分(fēn)费(fèi)用也(yě)可(kě)能(néng)通过(guò)转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介(jiè)公司(sī)可能会(huì)利(lì)用其支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的(de)基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两(liǎng)部(bù)门(mén)提出(chū)严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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