万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确(què)了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国(guó)信达(dá)已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团(t布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少uán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的(de)新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集(jí)团手中(zhōng)拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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