万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去(qù)，现在(zài)还酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成(chéng)为酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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