导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答(dá)当前的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人(rén)口和(hé)省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(m甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处e)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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