文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了(le)居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或(huò)短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一(yī)般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付(fù)款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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