OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发(fā)了(le)公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已(yǐ)经(jīng)披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着二(èr)级市场价格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一定(dìng)释(shì)放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到(dào)基(jī)本(běn)面(miàn)、情(qíng)绪面(miàn)等多(duō)重因素(sù)影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区(qū)类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事(shì)项，一度二级市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的(de)时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新(xīn)的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介(jiè)绍(shào)说，目前(qián)储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要(yào)一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意(yì)向书(shū)来(lái)尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了(le)我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的(de)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目(mù)一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退租正好发(fā)生在市(shì)场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张(z甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的hāng)江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以(yǐ)一千平(píng)的(de)面积(jī)为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的(de)物业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了(le)一家，后续(xù)我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和(hé)联合(hé)营销(xiāo)方面能更加(jiā)充(chōng)分(fēn)发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前突发(fā)事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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