OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做好相家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市(shì)场价(jià)格(gé)表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披(pī)露张(zhāng)江光(g家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译uāng)大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二级(jí)市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规避的原(yuán)因(yīn)，最近(jìn)几个(gè)交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对(duì)此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利(lì)解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入(rù)受不(bù)受影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明(míng)会(huì)中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市(shì)场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营(yíng)团(tuán)队(duì)表示了(le)对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来(lái)了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和(hé)核(hé)实工作，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还(hái)是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然收了(le)三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目(mù)一季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人(rén)解释，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换(huàn)租(zū)都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的(de)资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦(shà)多(duō)是(shì)两(liǎng)千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑(tiāo)选区域(yù)内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联(lián)合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责(zé)人(rén)表示，张(zhāng)江集(jí)团和张(zhāng)江高(gāo)科(kē)目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一(yī)些(xiē)其(qí)他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来(lái)的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发(fā)情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三十(shí)年(nián)建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲(qū)。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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