5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第50g是几两 50g是一两吗(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的(de)务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季50g是几两 50g是一两吗(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年(nián)50g是几两 50g是一两吗报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不(bù)确定性的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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