近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的(de)变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实(shí)际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础(chǔ)设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的(de)是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本(生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语běn)金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语)营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及(生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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