5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也(yě)出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接近3没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩0平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提(tí)升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存(cún)压力(lì)、企业的(de)资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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