导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地(dì)产持续(xù)低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套(tào)房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察(chá)中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带(dài)房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思g>四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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