近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来(lái)分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的(de)分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你pan style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重因素(sù)来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的(de)实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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