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　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际(jì)上二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　200二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效0年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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