万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的(de)有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国(guó)信达(dá)的(de)拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报(bào)道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退(t公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗uì)还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付(fù)全(quán)部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(y公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗è)大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北(běi)京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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