OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了(le)公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影响其内外(wài)价(jià)值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技的事(shì)件继续(xù)扰动公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.3标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压8％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价(jià)格出现波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这(zhè)么(me)深，加上前期本(běn)身园区类资(zī)产就(jiù)回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下降事(shì)项，一度二级市(shì)场价格出现回(huí)落。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到(dào)了(le)一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市场价格表现(xiàn)也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线下的(de)扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团队(duì)表示(shì)了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到(dào)三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募(mù)之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了(le)市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备租(zū)户(hù)，之(zhī)前的空(kōng)置率(lǜ)为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负责(zé)人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边(biān)也作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引入了一些(xiē)储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给(gěi)租(zū)户的分(fēn)隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独栋形态的(de)物业(yè)。租(zū)户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完(wán)成(chéng)以后(hòu)，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上市(shì)平台(tái)目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历(lì)的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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