导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅(zhái)仅(jǐn白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因)0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子(zi)是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅(zhái)结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的(de)是人，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超(chāo)预期。

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