文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当(dāng)期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究(jiū)中(zhō妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确ng)心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临(lín)商品房的需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下(xià)的(de)福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的(de)初衷是为了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金或房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者(zhě)签订的(de)预(yù)售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的(de)工(gōng)程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一(yī)种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房同样妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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