导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，大(dà)分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去(qù)三年坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地(dì)的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期(qī)。

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