饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强(qiá戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班ng)从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分(fēn)析师(shī)张大(dà)伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发(fā)商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的(de)大(dà)宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额外(wài)的负担(dān)，而且这些服(fú)务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务(wù)在(zài)内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及(jí)其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作的(de)意义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的(de)问(wèn)题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额(é)不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的(de)服(fú)务费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的(de)最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未(wèi)明确具(jù)体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费(fèi)标准(zhǔn)进行(xíng)明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收(shōu)费(fèi)前(qián)应(yīng)当向(xiàng)交易当事(shì)人出(chū)具收费清(qīng)单(dān)，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不(bù)按(àn)规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合(hé)理(lǐ)范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部(bù)门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其中的细则，还(hái)需(xū)要看(kàn)各城(chéng)市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付(fù)一半的(de)中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势(s戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班hì)地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可(kě)能会(huì)利用(yòng)其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的(de)透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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