OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊)，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实(shí)不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同(tóng)程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级(jí)市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内(nèi)人士表示，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类(lèi)投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调(diào)至(zhì)得这么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将继(jì)续(xù)密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市(shì)场价格(gé)出现回落。在随(suí)后召开的业绩(jì)说明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价(jià)格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的(de)线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江光大园项目的(de)信心，预(yù)计签署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户(hù)正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路(lù)又(yòu)迎来(lái)了(le)新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了(le)市场(chǎng)各方(fāng)的(de)广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确(què)实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的(de)第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金给了(le)我们一些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力(lì)与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的(de)调(diào)租和(hé)换(huàn)租(zū)都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的(de)大租户(hù)退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的(de)物业(yè)。租户自(zì)身也会(huì)有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一(yī)家，后续(xù)我们(men)在(zài)资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他(tā)在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三十年建设(shè)发展过程中(zhōn郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊g)所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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