饱受争(zhēng)议(yì)的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客(kè)源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易当事(shì)人负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买(mǎi)房对居民(mín)来(lái)说属于金额不低(dī)的(de)大宗(zōng)交易，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)交易(yì)成(chéng)本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介(jiè)来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易(yì)行为(wèi)及(jí)其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主(zhǔ)要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费及中介(jiè)交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计(jì)委建设部(bù)下发(fā)的(de)《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市(shì)执行的(de)2014年(nián)更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)多(duō)少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当(dāng)前(qián)并(bìng)未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准进行明(míng)码(mǎ)标价即(jí)可(kě)。而(ér)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计(jì)算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询)大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端(duān)等(děng)场所或渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服(fú)务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确(què)服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出(chū)具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反(fǎn)价(jià)格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会(huì)有(yǒu)这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于(yú)弱势(shì)地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在(zài)原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会(huì)将(小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费，不(bù)仅(jǐn)有利于(yú)提(tí)高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利(lì)于(yú)房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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