OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续(xù)密(mì)切(qiè)关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不(bù)利(lì)消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经(jīng)披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业(yè)放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金(jīn)有(yǒu)所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等(děng)REITs产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一定的(de)投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是(shì)落(luò)到(dào)租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级市(shì)场(chǎng)价格表(biǎo)现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市(shì)场(chǎng)各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际租户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保证金给了我们(men)一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积(jī)在(zài)短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置(zhì)率为(wèi)何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租(zū)都属于(yú)正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户(hù)自(zì)身也会有诉求(qiú)，也(yě)会(huì)根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理人(rén)都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享和联(lián)合营销方(fāng)面(miàn)能更加(jiā)充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高(gāo)科目(mù)前在管资(zī)产约(yuē)五百万方(fāng)，还有(yǒu)一(yī)些其他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资(zī)产上市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉我们实现(xiàn)基(jī)金扩(kuò)容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学(xué)城这三十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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