万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

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　　怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司(sī)不(bù)良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实际上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本(běn)都(dōu)是北京的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持(chí)。怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味rong>只支(zhī)付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国(guó)安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？