近两年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和(hé)分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积)具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似(shì)于(yú)债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额(é)的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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