万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司(sī)不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了(le)购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为目(mù)的(de)购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不(bù)良债权转(z真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态huǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责(zé)任公司(sī)成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务(wù)，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何能独(dú)善其身(shēn)？

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