5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地(dì)产的(10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得(dé)市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入(rù)前(qián)十(shí10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出(chū)现的(de)机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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