近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动(dòn什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间g)现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置新选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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