近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示(shì)2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立(lì)的(de)资(zī)产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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