万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达(dá)北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

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　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人(一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规模，也没(méi)有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安(ān)，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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