文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年(nián广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常)，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的(de)销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三(广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可(kě)向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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