5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是(shì)金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机(jī)会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造(zào)持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类(shí)代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去(qù)库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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