近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目(mù)的(de)分派金额包(bāo)含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更新(xī广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常n)改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机(jī)会广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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