近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息(xī)披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类似于(yú)债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来(lái)自(zì)项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺(běn)金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺