万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信达申请不(bù)良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择(zé)退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一(yī)套300平(p关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗íng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(s关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗ù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国(guó)安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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