“现在(zài)的房地产很难再出(chū)现像过去十(shí)年的(de)系统性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构(gòu)和投(tóu)资者的关注度从板块向单个标的(de)转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业(yè)来看，无论是业绩，还(hái)是估值，房地产(chǎn)都已经(jīng)双杀到(dào)了最底部(bù)，而且是反复地(dì)杀到(dào)了(le)底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找(zhǎo)房地(dì)产个股的阿(ā)尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要非(fēi)常小心，避(bì)免选了半天，标(biāo)的(de)公司出现爆雷的情况。除(chú)此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下(xià)三个基准(zhǔn)：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较低(dī)的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示(shì)，如果关注一下(xià)今年房地产的开发资金来源，可以发现，其实银行的(de)信贷(dài)倾向(xiàng)是不太愿意(yì)给房企贷(dài)款(kuǎn)的，房企(qǐ)的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销售。但(dàn)今(jīn)年新房(fáng)的销(xiāo)售情况相较(jiào)一(yī)般。再关注(zhù)一下，哪些房企能从银行拿(ná)到钱，其实主(zhǔ)要还是那些(xiē)有国企背景的房(fáng)企，民(mín)营房(fáng)企相对比(bǐ)较困难，所(suǒ)以(yǐ)整个行业出现了一个(gè)很明显(xiǎn)的分(fēn)化，无(wú)论(lùn)是在(zài)销售，还是融资等各个方面都非常(cháng)明显。现在有(yǒu)国资背景的(de)房企在资本市场表(biǎo)现(xiàn)相对(duì)较好，但没(méi)有国资背景(jǐng)的民(mín)营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向《红周刊(kān)》表示，在房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻(xún)找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们会特别重视(shì)企业的成本优势，更具体一点，就是它的净借贷(dài)水(shuǐ)平(píng)（净负债率）是不(bù)是行业内的(de)最低水平；利(lì)润率是(shì)不(bù)是行业(yè)内(nèi)最高的(de)；融资成(chéng)本是否(fǒu)是行业内最低的；建安成(chéng)本是否(fǒu)也是业内最(zuì)低的；这些都(dōu)是我们看重的一家房企的综(zōng)合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够同时满足上述(shù)条件(jiàn)的(de)房企并不多。即便是在国央企中，仍(réng)有部(bù)分(fēn)房(fáng)企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产(chǎn)、西藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷(yí)等国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发(fā)展、京投(tóu)发展、光明地产、云南城投、首(shǒu)开股(gǔ)份(fèn)、珠(zhū)江(jiāng)股份、城投控股(gǔ)等(děng)国央企房(fáng)企也踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着(zhe)较稳(wěn)健(jiàn)特色的国央企房(fáng)企(qǐ)，其财(cái)务指标称得上完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值(zhí)得注(zhù)意(yì)的(de)是，在2022年，不少国企，甚至地方国(guó)企开始大举(jǔ)扩张。而(ér)这无疑又进(jìn)一(yī)步考验着(zhe)国央(yāng)企的资金(jīn)链情(qíng)况(kuàng)。

　　对房(fáng)企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企储(chǔ)备优质(zhì)“弹药”；但过于乐(lè)观的(de)预判未来(lái)市(shì)场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房企进行(xíng)举例，它从2018年(nián)开始到2021年(nián)，连(lián)续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全(quán)没有增加杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机会来了，其开(kāi)始在(zài)一(yī)线城市进行(xíng)大举拿地，净负(fù)债率也由此前(qián)的33％左右水(shuǐ)准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一。与此同时，该房(fáng)企新(xīn)购(gòu)入地块(kuài)也(yě)实现了(le)快(kuài)速的开盘利用率(lǜ)，预计今年(nián)会有更多的楼盘(pán)入市。像这类企业(yè)就符合(hé)“最(zuì)后(hòu)的(de)赢(yíng)家”的特点。一方面，在(zài)于(yú)它本身储备了很多弹药，去年拿(ná)地超(chāo)1000亿元，且其中一半在(zài)一线城市，另外一半也主(zhǔ)要集(jí)中在强二线和二线城市；另一(yī)方面(miàn)，它的扩张(zhāng)是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房企的扩张速(sù)度让人感觉(jué)又(yòu)回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩(kuò)张的民营(yíng)企业的影子。虽然说，见到(dào)机会(huì)时(shí)要(yào)出手(shǒu)，但出手的(de)章法(fǎ)仍要小心(xīn)，如果(guǒ)负债率扩张(zhāng)得(dé)太(tài)快(kuài)，但未来的两年(nián)市场没有想象得那么(me)好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家房企的扩张速度是否激进(jìn)？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还(hái)是看(kàn)房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债(zhài)率水平，在我看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是(shì)扩张(zhāng)得(dé)过(guò)于(yú)快速了。

　　不(bù)难看出，这一标(biāo)准要(yào)比“三道红线”对房企的净负(fù)债率要(yào)求不得高(gāo)于100％要(yào)更加严格。陈(chén)昊扬解(jiě)释，当前(qián)房地产行业(yè)的复苏速度并没有(yǒu)那么(me)快，所(suǒ)以要规避(bì)公(gōng)司净负债率提高(gāo)到(dào)一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在(zài)2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年(nián)净负债(zhài)率都在60％之(zhī)上。其中，中交(jiāo)地产净(jìng)负(fù)债(zhài)率(lǜ)持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华润(rùn)置地、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集(jí)团等房(fáng)企在践行较积极的拿(ná)地(dì)策略(lüè)的同时，也较(jiào)好地控制了公司的扩张速度(dù)与(yǔ)净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等个(gè)别民(mín)营房(fáng)企

　　或具(jù)备“最后(hòu)赢(yíng)家(jiā)”的黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同一筛选标准来看国(guó)央企与民营(yíng)房(fáng)企，但在各维(wéi)度(dù)的实际(jì)表现(xiàn)上，国央企(qǐ)确实(shí)会更(gèng)胜一筹。如(rú)国(guó)央企(qǐ)的融资(zī)成本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这(zhè)样，国央(yāng)企自(zì)然而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构(gòu)更加看好国央企，但这也并不意味着(zhe)，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存(cún)在(zài)。

　　据《红周刊》梳(shū)理(lǐ)发现，仍有少数民(mín)营房(fáng)企同样受到(dào)机构的青睐(lài)。比如，根(gēn)据(jù)2023年一季(jì)报，滨江(jiāng)集团(tuán)的十(shí)大流通股东中新进(jìn)了(le)“中国(guó)工商(shāng)银行(xíng)股份有限公司－景顺长城(chéng)中(zhōng)国回报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社保基金一(yī)一(yī)六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿(yì)私募珠海(hǎi)阿巴(bā)马资产管理(lǐ)有限公(gōng)司就长(zhǎng)期持有滨江集团(tuán)。根据(jù)一季报(bào)，该资(zī)产(chǎn)公司的几只产品合(hé)计持(chí)有滨江集团9543万股，约占(zhàn)流(liú)通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)的受青睐，和其自身的基本(běn)面表(biǎo)现(xiàn)存在一(yī)定关(guān)系。2020年以来的(de)近三年时间，房(fáng)地产市场整体在(zài)走“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集(jí)团在业绩(jì)表现、销(xiāo)售规(guī)模、新(xīn)增土储(chǔ)、股价表现(xiàn)等(děng)多维度(dù)都表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年(nián)～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非(fēi)归母净(jìng)利(lì)润依次为21.27亿元哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭、29.87亿元、37.22亿(yì)元(yuán)；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今(jīn)年一季(jì)度，滨江集团更(gèng)是实(shí)现了扣(kòu)非归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎根杭州的战略布局关(guān)系密切。根(gēn)据2022年年报(bào)，滨江集团(tuán)有近七(qī)成营收来(lái)自杭州地区(qū)，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比重只占到近六(liù)成。近三(sān)年持续(xù)稳居杭(háng)州房企销(xiāo)售排(pái)名第一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住(zhù)在杭(háng)州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州(zhōu)的本(běn)土第一。

　　而滨江集(jí)团在(zài)杭州的(de)较突(tū)出表现，也让滨江集团的房企排名(míng)迅速(sù)提升(shēng)。到2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排名已冲进前十，根(gēn)据(jù)中指数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销(xiāo)售额(é)607.3亿元(yuán)，位列房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值(zhí)得注意的是，2020年(nián)至今，滨江(jiāng)集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来多家机构的(de)集(jí)中调研。滨江集团(tuán)发布公告表(biǎo)示(shì)，公司于(yú)5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰(yīng)基金(jīn)、建信养老、新华养(yǎng)老等18家(jiā)机构(gòu)调(diào)研。

　　产业链布(bù)局重(zhòng)点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发(fā)只是房地(dì)产产业链上的中游环节，其上(shàng)游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供应商，而下(xià)游应用(yòng)行业(yè)主(zhǔ)要包括(kuò)中介服(fú)务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合(hé)《红(hóng)周(zhōu)刊》的采访，房(fáng)地产开发(fā)环节与上游(yóu)材料端息(xī)息相关，新盘开工不足导(dǎo)致上游(yóu)不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐移至下游。“中国房地产行业在进(jìn)入存量房时代，所(suǒ)以(yǐ)对(duì)地产产业(yè)链，尤其是偏消费属性的(de)家装家居领域，我们相对看好，因为居民保(bǎo)有的住房规模越来越大，随(suí)着时间的(de)增(zēng)加，内装更新的需求(qiú)也会越(yuè)来越多。美国过去的数据(jù)充分(fēn)说明了这(zhè)一点，在新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)见顶之后，家(jiā)具消费的增长(zhǎng)却一直(zhí)都很好(hǎo)。对于(yú)地产产(chǎn)业链，我们(men)相对看好和(hé)内装相(xiāng)关的行业(yè)，例(lì)如(rú)消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下(xià)游细分中相关赛道龙头年内(nèi)表现的(de)统计，目前暂居前(qián)两(liǎng)位的(de)都是来自(zì)家纺(fǎng)赛道的(de)公司，它们分别是(shì)富安娜(nà)和水星(xīng)家纺，特别(bié)是前(qián)者在(zài)月(yuè)线连收七根(gēn)阳线的基(jī)础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活(huó)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的研(yán)发、设计(jì)、生产及(jí)销售，旗下拥(yōng)有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷(kù)奇(qí)智”自有品牌。第一季(jì)度报告显示(shì)，报告期(qī)内(nèi)，富安娜实现营业(yè)收入(rù)约(yuē)6.2亿(yì)元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净(jìng)利(lì)润约1.11亿元，同比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从上市公(gōng)司一季报的十大(dà)流(liú)通股股东来看，能够发现(xiàn)该股早已成为基金(jīn)重(zhòng)仓股的天下，彼时包(bāo)括(kuò)公募的中(zhōng)欧(ōu)价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵(líng)动价(jià)值、宝盈新价(jià)值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需(xū)要强调的是，中(zhōng)欧的两(liǎng)只基金都是价值派基金(jīn)经理(lǐ)曹(cáo)名长在(zài)管的产品，首(shǒu)季其同时重仓(cāng)的房地产产(chǎn)业链股(gǔ)票(piào)还有金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板块也因(yīn)疫情、消费(fèi)复苏(sū)进程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好在困境反转露出曙光，家居板块(kuài)中年内表(biǎo)现最好的(de)是志邦家居(jū)。同一时间(jiān)段，该股(gǔ)年内上涨已经(jīng)超过(guò)23％，从(cóng)业绩(jì)来(lái)看，无论是营收还是(shì)归母净利润(rùn)哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经理罗(luó)洋慧眼(yǎn)独具，一季报(bào)中他管理的广发策(cè)略(lüè)优选(xuǎn)和广发安宏回报均(jūn)增(zēng)加了持(chí)股，而这(zhè)两只产品(pǐn)也成为(wèi)志邦家居(jū)十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)中(zhōng)仅(jǐn)有(yǒu)的(de)两只公(gōng)募(mù)。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的情有独钟，在(zài)另一家赛道公司金牌橱(chú)柜中(zhōng)，他(tā)管(guǎn)理的全部三只产(chǎn)品均(jūn)登榜十大流(liú)通股股(gǔ)东，其(qí)也(yě)成为他(tā)的独(dú)门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物(wù)业股(gǔ)也越来越被机构所青(qīng)睐，不过(guò)这(zhè)类(lèi)标的大多在香港上市(shì)，如何(hé)选择成为难题。对此，前(qián)述上海公募基金经理举(jǔ)例分析：“物业服(fú)务(wù)不是一(yī)个高(gāo)毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣的是(shì)市场化应该(gāi)挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高端(duān)楼盘(pán)占(zhàn)比(bǐ)是比(bǐ)较高的，每年到期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大(dà)部(bù)分项目到期(qī)之(zhī)后，经过(guò)两三轮合同周(zhōu)期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真(zhēn)正(zhèng)能做(zuò)到产品提价(jià)的公司很(hěn)少，因为物业公司很容易(yì)一开始是挣钱(qián)的，后(hòu)面因为保安这些固定人员(yuán)成(chéng)本的年度增长，不(bù)过服(fú)务没有特别好，客户没(méi)有那(nà)么(me)满意(yì)，能做(zuò)到提价难(nán)度是非常大的。但是该公司能在业(yè)内做到到(dào)期之后提(tí)价率比较高，这跟(gēn)它的定位和比较好的服务是有(yǒu)关(guān)系的。”他(tā)进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭