5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业也(yě)出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地(dì)产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是(shì)一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右牛鬼蛇神是什么生肖；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然(rán)存(cún)在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度(dù)提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等牛鬼蛇神是什么生肖待它的基(jī)本(běn)面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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