文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批准后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资(zī)金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的(de)稳(wěn)步发展起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关(guān)系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得(dé)房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门(mén)制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预(yù)付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(z胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸hī)付公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，一般(bān)会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期(qī)房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸)的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂(zá)性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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