万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨资(zī)购入凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的(de)“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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