导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)当下房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多(duō)体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能(néng)完(wán)全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅(fú)度(dù)形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到20形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字24年，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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