饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于(yú)金额不低的(de)大(dà)宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)交易成本较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额(é)外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行业(yè)关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产(c太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗hǎn)经纪(jì)机构要合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年(nián)更(gèng)新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可(kě)在规(guī)定的(de)收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际(jì)收取费用过程中，相(xi太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗āng)关监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即(jí)可(kě)。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的(de)中介(jiè)费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的(de)基本服务(wù)和延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于市(shì)场平(píng)均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门将会同(tóng)市场监管等部(bù)门(mén)采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同(tóng)有关(guān)部门依法查处(chù)不按规(guī)定(dìng)明(míng)码标(biāo)价(jià)、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关(guān)违(wéi)法(fǎ)违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的(de)调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提(tí)出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的(de)情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及(jí)税费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即使一(yī)些房东(dōng)愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这(zhè)部(bù)分费用也(yě)可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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